东北小城爆出房地产危机 中国楼市“小阳春”成色几何

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2019-04-18 10:44:04

博鳌亚洲论坛年会上财经大佬激辩房产税言犹在耳,近日,黑龙江小城鹤岗楼市爆出每平米300元“白菜价”,该消息一经传出就持续霸屏互联网财经头条,受其冲击,中国楼市3月“小阳春”的乐观消息也为之大打折扣。在这个逢九之年,中国楼市真要“变天”了吗?

“春江水冷鸭先知”

近日,黑龙江北部四线小城鹤岗市,2万元即能买下54平方米二手房产,这一每平米300元“白菜价”消息一经传出,瞬间引爆舆论场。

其后有关方面出面辟谣,称这些每平方米几百元的房子,多为毛坯棚改房,不能马上拿到房本,且房主为了躲避每年几千元的取暖费,故而低价甩卖。也就是说,这一极端孤立个案不具代表性。但随后该辟谣就遭鹤岗当地人公开“打脸”。

有鹤岗人在鹤岗贴吧提出,网上说的三百多一平的房子都是问题房产,市区均价是1,500元左右。就算均价1,500元吧,50平米房子也就卖到七八万元,这甚至还不足一线城市北上广深一平米的房价。

中国领导人正谋求东北振兴(图源:新华社)

更让中国房市心惊肉跳的是,资源枯竭型城市鹤岗房价震荡下跌并非孤例。中国大陆媒体《21世纪经济报道》调查文章显示,黑龙江大庆市、安徽铜陵市、山东枣庄市、陕西铜川市等地区都面临着空前的房价下调压力。

房价下跌一旦引发连锁反应,后果之严重不言而喻。

根据广发银行联合西南财经大学发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》,2018年中国城市家庭户均总资产是161.7万元,户均净资产是154.2万元,这当中,城市家庭住房资产在总资产中的占比已经高达77.7%。

假设城市老百姓的资产有100元,那其中78元都是房产。房市风吹草动“一枝一叶总关情”,房价涨了一荣俱荣,房价崩盘一辱俱辱。

“房住不炒”背后的楼市拐点

在本轮中国房地产调控“头部”的2017年春天,房地产经纪领域不可一世的链家地产,陆续关闭了300家在京门店。此举被评论为“春江水冷鸭先知”,地产经纪“教父”左晖的“壮士断腕”,使得悲观情绪一度肆意蔓延开来。

而对于此轮东北三四线小城房价下跌,有人将之归因于政策层面作用。

在2016年中国房地产新一轮狂飙突进疯涨之后,官方在2017年春出台“3·17调控”,该房市调控新政被指“史上最严”。此后,高层领导每逢大会小会只要讲到房地产,“房住不炒”几乎成了“口头禅”。在这一严厉政治氛围下,超常规限购限贷大大限制了房地产市场的交易量。

另一政策层面是过去几年轰轰烈烈开展的棚改。

本轮总计3,300万套(2014年至2020年)棚改拆迁,实物安置之外,官方发明了货币化安置新办法。而几乎所有拆迁户拿到拆迁费立即将资金投入房市,海量拆迁资金集中释放一度推高了房价。这一度引起中国领导人对棚改货币化的警觉与再认识,思考的结果是,2018年6月,国开行对外公开释放了中央政府收紧棚改货币化安置的政策信号。

而房地产抑制与政策收紧背后更深层次的大趋势是,中国已经迎来了楼市拐点,在“人口红利”衰退、劳动力人口呈逐年下降趋势的背景下,房地产需求巅峰已经过去了。用中国房企万科集团董事会主席郁亮的话来说就是,“房价单边上涨的时代彻底结束了”。

中国国务院发展研究中心原副主任刘世锦发明了房地产“历史需求峰值”这一概念,他通过计算统计指出,中国房子需求量最大或者增长速度最高那个点大概是1,300到1,400万套住房,在2013、2014年左右已经出现了。“历史需求峰值”已过,今后的中国房地产大趋势是“减量发展”。
   
“孔雀南飞”与东北振兴

与鹤岗楼市遇冷形成对比的是,4月16日,中国国家统计局发布最新数据显示,3月份,70大中城市中有65个城市新建商品住宅价格环比上涨,比2月份多8个。初步测算,一二三线新房环比涨幅分别回落、回落和扩大,二手房环比涨幅均扩大,其中二线环比从前月的下跌转为上升。

环比来看,一线城市北上广深两涨两跌,北京、广州分别上涨0.4%、0.8%,上海和深圳分别下跌0.1%、0.3%。但一线城市同比价格均处于上涨区间,其中广州涨幅最大,为11.9%。

在70个城市中,一、三线城市新房和二手住宅销售价格同比涨幅均略有扩大。同期的一二线城市,新房价格同比涨幅分别为4.2%和12.2%。

在中国房地产市场拐点已至以及政策在可见未来不可能大幅放松的背景下,纵然3月楼市“小阳春”乍现,但是市场不存在快速升温的基础,回暖难以大面积跟进。这就造成了三四线城市房地产市场分化严重,个别三四线城市房价出现下跌情况,甚至于“有些区域市场的确熄火了”,就如上文中提到的黑龙江鹤壁与大庆等。

这些熄火的市场一般是缺乏经济支撑、人口外流的城市,“城市空心化”严重。而一些长三角、珠三角都市圈的三四线城市,具有产业、资源等优势的三四线城市,仍是房企重点发展的区域,楼市仍会保持健康状态。

日前,中国国家发展改革委官网发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,首次在官方文件中提出“收缩型城市”概念。另据上海金融与法律研究院研究团队研究发现,在3,000多个实体城市中,2013年至2016年的夜光数据显示,有差不多900多个收缩城市,差不多占了30%。

从类别上看,第一类收缩城市是资源枯竭型的,比如黑龙江的四大煤城,无一例外都属于收缩城市,人口在流失。第二类是挨着大城市、本身没有那么发达的小城市,随着经济的发展和交通便利的增加,它一部分的城市人口都流失去了大城市,这是一种城市收缩的原因。还有一些工业转型的城市,也属于收缩城市的一类。

2018年1月,在吉林省地方两会期间,吉林省省长景俊海公开提到吉林人才外流、“孔雀南飞”这一隐痛,这一时成为热点新闻。其实,人口流动早已在中国全国范围内展开,人口流动叠加房地产拐点,未来若干年间,中国房地产业大洗牌必将在全国范围内上演。

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撰写:维丁

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