香港观察:土地与房子

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2018-06-01 03:22:33

一场自未开始时就被批评为带有前设和导向性的“土地大辩论”,已经正式在香港面向公众咨询意见,在接下来还余3个月的时间里,特首林郑月娥仍希望她的土地政策能通过广泛的社会争论意见而得到修正,以便对症下药——因为现时这座城市的住屋和土地,已经矜贵得让全世界都为之惊愕。

香港缺地问题迫在眉睫,而特首林郑月娥的土地政策是否能对症下药,还有待验证(图源:VCG)

香港政府已经意识到了这一问题的紧迫性,根据2016年公布的研究报告《香港2030+》估算,香港在2046年对土地的需求将不少于4,800公顷,即使目前规划的发展项目都能够落实,未来保守估计在供应方面仍会欠缺1,200公顷。现届政府中一个由30名官方与非官方人士组成的“土地供应专责小组”给出的数据也显示,未来8年的“土地荒”问题才是最严峻,香港到2026年将缺少815公顷土地,当中逾百公顷是住宅用地。当局正努力设计能够加快土地改划和申请拨款平整土地的方案,同时研究该如何精简审批发展项目的时间。

在香港,多数人都居住在狭小逼仄的公寓中,与它们相比,中国内地的公寓空间宛若宫殿。现在,香港依然牢固地执握着全球居住状况最为艰难城市的头衔,以负担能力为例,至今年1月,香港已经连续第8年被美国规划咨询公司Demographia评为全球房价最难负担的城市,香港的房价中值现在是居民收入中值的19.4倍,相较于该调查对另一全球主要房地产市场、现正在应对一场房价负担危机的伦敦为8.5倍的评估,显见其间差距。

对于这块前英国殖民地而言,这是一份沉甸甸的“荣誉”。今时今日,在这里,买间最不起眼的公寓也要花费不菲,多数时候更需要向银行透支你的信用,一个普通香港人需要十数或数十年不吃不喝、不穿不买,才能购得起一间中规中矩的住房,而他能有的个人居住面积也可能只有160平方呎(约合15平方米或4.5坪)——而地球上没有几个地方,花这么多钱只能买下如此小的空间。在开发成熟的核心地段,楼市交易价格已达天价,且如此疯狂的高房价正在向更多偏远区域蔓延,而永远渴望收入最大化的开发商已开始将公寓建得更小,向大量稍微不那么富裕的购房者出售。

虽然价格的飞涨让房屋业主和地产开发商发了财,但也直接引起了普遍的担忧,人们担心新一代的年轻居民将负担不起这种房价。住不起房的问题是导致2014年那场历时数月、规模浩大的街头抗议活动的其中一个因素,也促使香港领导人试图解决这个问题,但尽管林郑月娥女士自2017年甫一上任,便说要开拓更多土地兴建房屋,满足社会需求,且历任特首都说过要解决香港住屋问题,但问题到今,依旧悬置在半空。

寻觅土地的港式迷思

法国城市思想家昂希·列斐伏尔(Henri Lefebvre)曾描述,城市是人类为满足社会需要而实践出来的空间,也是人与人在日常生活中相遇的地方,并以此定义房屋应该能让人有尊严地聚居(inhabitance),且因而有能力参与城市社会生活,也即房屋是另具有充权功能的。然而,在商品经济笼罩的大环境里,以及技术和专业主导的城市规划中,聚居正逐渐被居住取代,社会的异质性受到忽视,政府仅以技术手段提供同质化的房屋来应付人们的居住需要,城市更往往被简化成宿舍,摩登都市下的城市空间到处出现商品化,作为商品的房屋,其交换价值已取代了使用价值,近年的“纳米化”现象即可见一斑,但因房屋并不是简单的商品,故其总是不时会对社会的稳态制造波动。

作为上述迹象最典型的案例之一,香港的房地产业大厦正在因此显现裂痕,房价正在升至越来越不可持续的新高度。香港对非本地购房者的限制以及中国内地对资本管制的收紧,正开始抑制购房冲动,但无论采取什么措施,香港政府似乎都无力让其热火朝天的房地产市场恢复平静。

撰写:王圣辰

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