房市黑幕揭不开 民进党只修半套的“实价登录”

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为促进房市资讯透明,台湾立法院在当地时间7月1日的临时会通过了《平均地权条例》的修正法案,盼进一步揭露房屋交易的资讯。但民进党在国会多数优势下所主张和三读通过的法案版本,删减了许多关键改革条文,也招来在野党和民间学者痛批“改革打假球”、“背弃居住正义承诺”和”靠拢建商”等。

在这次修法所招致的批评中,房价透明的改革成为重点。而为什么明明民众早已可以从政府架设的网络平台,查询房屋交易价格的资讯,但公开的房价资讯仍无法获得民众信赖,例如有网民就认为网站上的房价“只能参考,否则只会被卖方当凯子”。

长期关注居住权,反对高房价的民间团体联盟“巢运”召开记者会,呼吁政府改善房屋市场资讯不透明的积弊。与会学者直言,“对大部分人而言,一生买卖房屋的次数非常少,可能只有一两次,政府提供正确、即时、完整的资讯,让民众可以安全、安心买房有这么难吗?” (多维记者:陈炯廷/摄)

在市场经济中,资讯透明可谓是市场要能够正常运作的基本要素。然而,台湾的不动产市场在交易资讯的揭露上,过去由于缺法规范,导致买卖双方地位严重不对等,卖方很轻易地能借资讯不对称来哄抬、炒作房地产,进而助长了不合理的房价。

就在这样的背景和民间呼吁改革的动力下,台湾在2011年马英九执政时间,终于推动了房屋交易“实价登录”的政策,立法规范房屋交易资讯必须被公开揭露,但受制于地产商的压力,法案存有许多漏洞,新法如同柴火的微光,仍难以照亮房价的黑暗,而这也是“房屋市场资讯透明”为什么在蔡英文竞选时会被列入其三大安居政见之中。

从法规面来看,马政府通过的“实价登录”法案主要问题在于,房屋交易价格不即时,例如民众可见的交易价格,至少是3个月前以上的交易价格,而且预售屋不必在签订买卖契约时就揭露交易价格,所以揭露时间可能是3个月后,也可能是3年后。此外,价格是区段揭露,以30个门牌号为单位,而无法准确显示个别房屋的交易资讯。台湾有地政学者就坦言,“一般人要快速掌握房价趋势变化是相当困难的”。在法规漏洞下,实务上也就存在许多可操作价格的空间,使得政府只能提供失真或被动了手脚的房市交易资讯,如“消费者文教基金会”房屋委员林旺根指出,“虚假登录”的问题其实普遍出现在“实价登录”网站上。

因此在健全房市的考量下,有不少地政专业工作者、学者及房仲业者都主张,2011年通过的”实价登录”法案有改革之必要,​​其中的改革呼声,也来自替蔡英文撰写住宅政策白皮书的台湾内政部政务次长花敬群。

花敬群过去就曾以地政学者的身份指出,行政与立法部门,应全面检讨与修订房市资讯不透明的问题,而他“在野问政”时提出的政策建言,可被涵盖在此次行政院所拍板的改革方针当中,包括“实价登录门牌揭露”、“预售屋即时登录”、“免除地政士登载责任”及“政府查核权入法”。

这份获得民间倡议团体及不少学者支持的行政院版法案,其改革重点就是要让房屋交易资讯能更透明、即时、正确。它将让民众只要查门牌号码就可以知道该物件的房价,并促使交易资讯能更即时地被揭露,也赋予了行政部门有更大的权责能查核交易价格的真伪,防范刻意造假哄抬房价的情况。而让民众查门牌号就可得知房价,以及即时揭露房屋交易资讯的规范,其实并非什么“独步全球”的改革,而是美国、英国及香港行之有年的制度规章。

然而,本次在立法院所通过的法案版本,却是一个“抓小放大”的精简版,其最终只保留了改革力道最弱,对房市透明化效果相对小的“免除地政士登载责任”,让价格揭露的责任由买卖双方承担,防范造假交易价格的条文,而拿掉了其他更为重要和关键的条文,例如以门牌揭露房价和即时揭露预售屋的交易价格。

改革为何出现变卦?民进党政府的解释是,因为台湾社会认为更进一步揭露房价资讯(如门牌揭露、预售屋价格即时揭露),涉及个人财产隐私的问题,尚欠缺社会共识。 2018年还强调“门牌揭露并不侵犯个资和隐私权”的内政部政务次长花敬群也不再为此争议辩护,仅表示民进党政府不是为建商而政策转弯,而是先让“有共识且无副作用”的内容先处理。

到头来,台湾的房市透明化的改革,即便自2011年来就饱受一波波的舆论检讨,且在政党轮替后,政策名称已从“实价登录1.0”迈向“实价登录2.0”,但房市资讯依然是黑幕重重。

如果说此政策的变卦,就等同于民进党背离“居住正义”,是有点夸大了“实价登录”的政策效果。因为“居住正义”的内涵是远远超过房市透明化,而关系到“居住权”等更为深刻的课题,诚如蔡英文竞选期间所说的,“一个负责任的政府,应该要让每个人都有安心生活的居住选择”,具体而言它就涉及到,一个社会是否有足够的社会住宅、合理的房屋买卖和租赁市场、公平的房屋税政策等。

民进党政府的真正挫败和问题在于,如果连“实价登录”这般只是要促进房屋交易市场能趋向正常化的政策,其都难以抵挡特定利益团体的压力、无法推动“社会共识”的凝聚,未来又该如何再向“无壳蜗牛”和青年世代高谈所谓的“居住正义”呢?

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撰写:陳炯廷

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